Artykuł ekspercki | Prolab Geologia / inż. Maciej Flak

Projektant dostaje działkę bez badań. Co wtedy?

Wyobraź sobie sytuacje, która wielu projektantów zna z własnego doświadczenia. Przychodzi inwestor z gotowa działka, planem i entuzjazmem. Chce jak najszybciej ruszyć z projektem. Na pytanie o badania gruntu odpowiada: „To chyba nie jest potrzebne – sąsiada dom stoi i nic mu się nie dzieje.”

Problem w tym, ze działka sąsiada może leżeć na zupełnie innych warunkach gruntowo-wodnych. Grunt nie jest jednorodny – nawet w obrębie jednej działki potrafi się znacznie różnic. I to projektant – nie inwestor – będzie musiał zmierzyć się z konsekwencjami, gdy w połowie projektu okaże się, ze przyjęte założenia nie maja pokrycia w rzeczywistości.

Nie chodzi tu o straszenie – tylko o świadomość działań. Badania geotechniczne są jednym z najtańszych etapów całej inwestycji a brak tej wiedzy na początku może generować koszty, które wielokrotnie przekroczą cenę samych badan.

Realne koszty błędów – Jakie scenariusze zdarzają się najczęściej?

1. Przeprojektowanie fundamentów

Rodzaj i głębokość posadowienia fundamentów bezpośrednio zależą od warunków gruntowych. Jeśli grunt okazuje się słabonośny, organiczny lub podmokły, konieczna bywa zmiana całej koncepcji fundamentowania – z tradycyjnych ław fundamentowych na np. płytę fundamentowa, pale lub inne rozwiązanie posadowienia. Taka zmiana w trakcie projektu oznacza nie tylko dodatkowy czas pracy, ale także koszty przeprojektowania i potencjalne opóźnienia całej budowy.

2. Źle dobrana przydomowa oczyszczalnia ścieków

Wybór systemu oczyszczalni – czy będzie to drenaż rozsączający, system wyniesiony, czy inne rozwiązanie – w dużej mierze zależy od warunków gruntowo-wodnych. Jeśli poziom wód gruntowych jest za wysoki lub grunt jest zbyt mało przepuszczalny, żeby skutecznie rozsączać ścieki, typowy drenaż po prostu nie zadziała. Inwestor, który wybrał i zamówił konkretny system, musi go wtedy wymienić. W najgorszym przypadku – po wykonaniu wykopu i częściowym montażu – a nawet w okresie użytkowania obiektu.

3. Opóźnienia i koszty administracyjne

W wielu przypadkach opinia geotechniczna stanowi wymagany element dokumentacji projektowej lub formalny załącznik oczekiwany przez urząd, projektanta albo instytucję uzgadniającą inwestycję. Oznacza to, że badań podłoża gruntowego nie warto traktować jako dodatku, który „może się przydać”, lecz jako etap, który prędzej czy później i tak trzeba będzie wykonać. Problem pojawia się wtedy, gdy rozpoznanie terenowe zostaje pominięte na początku, a warunki gruntowe opisuje się jedynie ogólnie – bez wierceń, bez bezpośredniego określenia rodzaju gruntu i bez realnego odniesienia do miejsca posadowienia obiektu.

Z praktyki wynika, że takie podejście bywa bardzo ryzykowne. Podłoże gruntowe potrafi zmieniać się diametralnie już na odległości kilku metrów, dlatego ogólny opis warunków gruntowych, oparty na założeniach lub danych pośrednich, nie daje pewnej podstawy do projektowania. W efekcie badania i tak trzeba wykonać później – często w trybie pilnym, pod presją terminów, po rozpoczęciu prac projektowych albo na etapie uzupełniania dokumentacji. Zwykle oznacza to większe koszty, większy stres i ryzyko konieczności korygowania wcześniej przyjętych rozwiązań projektowych. Dlatego rzetelne rozpoznanie geotechniczne najlepiej wykonać na początku inwestycji, zanim projekt zacznie opierać się na założeniach, które mogą nie mieć pokrycia w rzeczywistych warunkach podłoża..

Odpowiedzialność projektanta – co warto wiedzieć?

Polskie prawo budowlane i normy techniczne wymagają, żeby projekt budowlany uwzględniał warunki gruntowo-wodne panujące na terenie inwestycji. Projektant, przyjmując zlecenie, ponosi odpowiedzialność za to, ze projekt jest zgodny z rzeczywistymi warunkami na działce.

Jeśli dokumentacja geotechniczne nie istnieje (lub istnieje tylko na papierze bez weryfikacji w terenie), projektant de facto przyjmuje założenia bez weryfikacji. W przypadku problemów w trakcie budowy lub po jej zakończeniu – na przykład pękania ścian, osiadania budynku, awarii oczyszczalni – brak badan może być argumentem użytym przeciwko projektantowi przy ewentualnych roszczeniach.

Zlecenie badan geotechnicznych to również jasny sygnał dla inwestora, ze projektant traktuje inwestycje odpowiedzialnie i działa w oparciu o twarde dane, a nie domysły. To buduje zaufanie i zmniejsza ryzyko spornych sytuacji w późniejszym etapie współpracy.